【2025年最新】東京23区家賃相場最安エリア完全ガイド

東京で部屋を探すとき、まず気になるのは「どの区が安いの？」という疑問ですよね。
しかし家賃だけを見て決めてしまうと、通勤時間が長くなったり、更新料や共益費など“後から効いてくるコスト”で結局高くついたりすることも。

この記事では 最新家賃データを徹底比較 しながら、

家賃の計算ロジックと隠れコスト
2025年時点で本当に安い 5 区の特徴
安さだけに惑わされない物件・契約チェック法
引越し時期と交渉術で“合計コスト”を下げるコツ

をやさしく解説します。この記事を読めば、「安くて住みやすい」を両立させるエリア選びの判断軸がスッキリ整理できますよ。

本記事のポイント

最新データから東京23区の平均家賃と隠れコストを比較し、5大最安エリアの特徴とコスパ重視の物件選び・費用削減術を紹介

家賃相場の基礎と算出方法

データソース（SUUMO・HOME’S等）の読み方

SUUMO や HOME’S の家賃相場ページは、間取り別・築年数別・徒歩分数別に平均値を公開しています。
検索条件を「駅徒歩 15 分以内」「築 10 年以内」などに絞ると、実際に自分が探せる物件に近い相場が見えます。
平均（Mean）と中央値（Median）の違い
- 平均は極端に高い／安い物件の影響を受けやすい。
- 中央値は“真ん中”の値なので、実感に近い数字になりやすい。
- SUUMO は平均、HOME’S は中央値を採用している場合が多いので、両方確認するのが安全です。

Tip
データサイトごとに集計基準が異なるため、複数サイトの数字を“ならして”見ると精度が上がります。

平均・中央値・坪単価の違いと活用ポイント

指標	特徴	こんな人におすすめ
平均値	外れ値の影響が大	「とにかく幅広く目安を知りたい」
中央値	実感に近い	「自分の手取りで払えるか感覚をつかみたい」
坪単価	面積で割った価格	「広さを変えてもコスパを比べたい」

家賃以外の隠れコスト一覧

共益費・管理費：1 か月あたり 2,000〜10,000 円が目安。ワンルームは高めの傾向。
更新料：2 年ごとに家賃 1 か月分が一般的。長く住むほど効いてくる。
火災保険料：年間 8,000〜15,000 円。補償範囲を確認しよう。
鍵交換費・クリーニング代：入居時 1〜3 万円。交渉余地あり。

Tip
家賃が 5,000 円安い物件でも、更新料や管理費で逆転することは珍しくありません。「月額×24 か月＋初期費用」で総額試算して比較しましょう。

23区家賃最安エリア TOP5

2025 年 7 月時点の 1R 平均賃料が安い区をランキングしました。

順位	区名	1R平均賃料	主要駅へのアクセス	治安・街の雰囲気
1	葛飾区	7.1 万円	上野 15 分、新橋 25 分	下町情緒・水辺散歩が魅力
2	足立区	7.5 万円	北千住→大手町 17 分	再開発エリア多く、若者流入
3	板橋区	8.4 万円	池袋 5 分、新宿 12 分	住宅街中心で静か
4	練馬区	8.4 万円	池袋 7 分、渋谷 20 分	公園豊富、子育て支援充実
5	江戸川区	8.6 万円	東京 20 分、秋葉原 18 分	ファミリー層に人気、河川敷ラン

足立区—圧倒的コスパと通勤時間のバランス

1R 平均 7.5 万円で 23 区内でも屈指の安さ。
北千住駅をハブに JR・日比谷線・TX が使えるので都心通勤も 30 分以内。
ショッピングモールや大学新設で街が若返り中。

1R平均○万円・主要駅アクセスと治安データ

北千住―大手町：17 分（東京メトロ）
夜間の犯罪件数は 23 区平均をやや下回る水準。

葛飾区—水辺エリアの穴場物件

7 万円前半の物件が多く、都内最安クラス。
亀有・金町は再開発で新築も増加。
江戸川・荒川沿いのサイクリングロードで休日も充実。

練馬区—広さ優先派に人気

1LDK 以上は 都心比 2〜3 万円安。
「としまえん」跡地の大規模公園計画で緑がさらに増える見込み。

板橋区—北区と迷ったら比較したいコスパ

主要路線：埼京線・都営三田線・東武東上線。
池袋直通 5 分の利便性で 家賃 8 万円台 は破格。

江戸川区—ファミリー層の支持が高い

保育園・公園の数が 23 区トップクラス。
東京ディズニーリゾートまで電車 15 分圏。

##安さだけで選ばない物件チェックポイント

築年数・構造とメンテ費の相関

鉄筋コンクリート（RC）造 は防音◎・耐震◎だが家賃高め。
木造は家賃が 5〜10％安いことが多いが、光熱費が高くつく場合も。
築 30 年超でも リフォーム済＋耐震補強 ならコスパ良好。

通勤・生活コスト総額シミュレーション

例：板橋区から新宿へ埼京線通勤（定期 1 か月 6,260 円）。
家賃＋定期代＋光熱費で 月 11 万円、足立区から日比谷線通勤は 月 10.8 万円 と大差なし。

初期費用を抑える交渉術

敷金・礼金ゼロ 物件は汚損時の追加請求条件を要確認。
1〜3 月の繁忙期を避けると フリーレント（家賃無料期間） が付きやすい。

Tip
内見時に「長く住む予定なので、更新後も家賃を維持したい」と伝えるだけで、家賃据え置き特約を付けてくれるオーナーも。

契約＆引越しでコスパを最大化する時期戦略

1〜3月繁忙期を避けた値下げ交渉法

4〜6 月、10〜11 月は退去が増え、賃料交渉成功率が 1.5 倍（HOME’S調べ）。
内見予約を「平日昼」に入れると、管理会社がゆっくり話を聞いてくれる。

キャッシュバック・助成金の活用

江戸川区の新婚・子育て世帯転入助成（最大 60 万円） など、区独自の補助金をチェック。
引越し会社比較サイトのキャッシュバックは 2〜3 万円が相場。

更新2年後を見据える長期コスト管理

更新料を支払うタイミングで 家賃交渉 を行うと成功率アップ。
大規模修繕工事前後は家賃改定が起きやすいため、管理会社の掲示板を確認。

まとめ＆すぐできるアクション

最安エリア比較チェックリスト

家賃・管理費の合計
通勤時間と定期代
スーパー・病院など生活インフラ
治安（夜間人通り、交番距離）
区の助成制度

本記事の要点をPDFでDLして内見時に活用

チェックリストをスマホに保存 → 内見時に確認漏れを防止。

まとめ

葛飾区・足立区 は家賃が頭一つ抜けて安いが、通勤時間や更新料を含めた総額試算が重要。
板橋区・練馬区・江戸川区 はアクセス・子育て支援などメリットが大きく、家賃差以上のコスパが狙える。
家賃だけでなく、隠れコストと助成金 を合わせて“実質負担額”を比べよう。
交渉のカギは「繁忙期を避ける」「長期入居をほのめかす」「複数物件を天秤にかける」。
今日できる第一歩は、希望条件を検索アプリに登録 して新着通知を受け取り、安い物件を逃さないことです。